Vânzarea unui teren la aceeași sumă în euro pe care proprietarul a plătit-o la achiziție nu înseamnă recuperarea valorii reale a investiției. Deși prețul nominal rămâne identic, puterea de cumpărare este redusă de inflație, iar tratamentul fiscal aplicat poate diminua substanțial suma finală rămasă în posesia vânzătorului. Expertul contabil judiciar Daniel Udrescu explică faptul că un teren construibil nu implică automat plata TVA, situația depinzând de natura activității desfășurate.
Un exemplu concret ilustrează această diferență dintre cifrele din acte și rezultatul economic real. Un proprietar care a cumpărat un teren în 1999 cu 5 miliarde de lei vechi, echivalentul a aproximativ 384.290 de euro, ar putea vinde terenul în octombrie 2026 cu aceeași sumă în euro. În lei, prețul de vânzare ar ajunge la circa 2,05 milioane, față de costul istoric de 500.000 de lei după denominare, însă această diferență de peste 1,55 milioane de lei nu dovedește automat existența unui câștig impozabil.
Încadrarea fiscală depinde de calitatea în care vinde proprietarul, fie ca bun personal, fie ca parte a unei activități economice imobiliare. Vânzările ocazionale din patrimoniul personal pot rămâne în afara sferei TVA, însă situația se schimbă dacă terenurile sunt cumpărate pentru revânzare sau dezvoltare comercială. Nici numărul tranzacțiilor sau depășirea plafonului de scutire de 395.000 de lei nu transformă automat o vânzare privată într-una supusă TVA, fiind necesară stabilirea naturii activității.
Dacă vânzarea este considerată din patrimoniul personal și terenul este deținut de mai mult de trei ani, impozitul pe transfer este de 1% din valoarea tranzacției, adică aproximativ 20.518 lei. Totuși, un scenariu mult mai costisitor apare dacă vânzarea este supusă TVA și venitul este încadrat ca activitate independentă. În acest caz, TVA-ul, impozitul pe venit și contribuțiile la pensii și sănătate ar putea însuma aproximativ 523.792 lei, echivalentul a 98.100 de euro, lăsând proprietarului doar 286.190 de euro.
Inflația joacă un rol crucial în erodarea capitalului pe termen lung. O ipoteză de inflație cumulată în zona euro de aproximativ 79,84% ar însemna că investiția inițială de 384.290 de euro ar avea nevoie de circa 691.108 euro în 2026 pentru a-și menține puterea de cumpărare. Dacă se adaugă și scenariul fiscal cu taxe ridicate, diferența dintre capitalul necesar pentru conservarea puterii de cumpărare și banii rămași ar putea ajunge la aproximativ 405.000 de euro.
În contextul economic actual, gestionarea corectă a activelor și înțelegerea regimului fiscal sunt esențiale pentru orice investitor. Decizia privind taxarea tranzacțiilor imobiliare și monitorizarea indicatorilor de inflație rămân subiecte de interes pentru stabilitatea financiară a persoanelor fizice și juridice care dețin bunuri imobiliare pe termen lung.