Achiziția de apartamente destinate regimului hotelier sau platformelor de tip Airbnb este supusă unor reglementări stricte care pot anula profitabilitatea unei investiții. Procesul de due diligence imobiliar trebuie să includă verificări riguroase ale statutului clădirii și ale acordurilor necesare, deoarece simpla verificare a actelor de proprietate nu garantează posibilitatea de a desfășura activitatea legal. Mulți investitori descoperă prea târziu că anumite detalii legislative pot bloca definitiv exploatarea imobilului.
Un prim aspect critic vizează clasa de risc seismic a clădirii. Conform Legii nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, este interzisă închirierea sau cedarea în folosință, inclusiv în regim hotelier, a spațiilor din clădirile încadrate în clasa RsI până la finalizarea consolidării. Nerespectarea acestei interdicții atrage amenzi de până la 10.000 de lei. De asemenea, dacă imobilul este monument istoric sau se află în zona construită protejată, conform Legii nr. 422/2001, sunt necesare avize suplimentare de la direcțiile de cultură județene.
Relația cu vecinii reprezintă un alt obstacol major pentru succesul unei afaceri. Conform Ordinului MEAT nr. 510/2022 și Legii nr. 196/2018, dosarul de clasificare turistică necesită acordul scris al asociației de proprietari și al vecinilor cu care apartamentul are pereți sau planșee comune. Dacă un singur vecin direct refuză semnătura, dosarul este respins ca fiind incomplet. Această prevedere legală limitează dreptul proprietarului de a-și folosi bunul, neexistând mecanisme prin care asociația să impună acest acord.
Lipsa certificatului de clasificare emis de Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului transformă activitatea în contravenție. Conform HG nr. 1267/2010, amenzile pentru operarea fără acest document pot ajunge până la 50.000 de lei. Elena Georgiana Alexandru, Președintele Asociației pentru Turism și Închiriere Proprietăți, avertizează că o investiție devine o capcană atunci când nu poate fi exploatată legal, chiar dacă locația este excelentă. De asemenea, mediul din bloc, precum lipsa administrării sau prezența dăunătorilor, poate afecta experiența oaspeților.
În prezent, piața imobiliară pentru regimul hotelier este marcată de o concurență neloială din cauza persoanelor care operează fără autorizații. Deși OG nr. 58/1998 și Ordinul nr. 510/2022 impun obligativitatea certificatului de clasificare și pentru persoanele fizice, platformele permit încă listarea proprietăților neautorizate. Acești operatori evită taxele și costurile de autorizare, practicând prețuri mai mici. Elena Georgiana Alexandru menționează că echitatea va apărea doar când toate proprietățile vor respecta regulile și nu vor mai putea fi listate cele neautorizate.
În contextul urban din București, multe imobile din zona centrală sunt supuse restricțiilor Legii nr. 422/2001 privind monumentele istorice. Această stare juridică impune restricții privind schimbarea destinației spațiului și limitează tipul de intervenții permise asupra fațadelor sau structurii. Din cauza acestor cerințe, verificarea statutului de monument istoric este esențială pentru orice investitor care dorește să cumpere un apartament în centrul capitalei pentru a-l exploata în regim hotelier.