Piața terenurilor din România traversează o schimbare majoră de paradigmă, evoluând către un model în care certitudinea documentației și viteza de dezvoltare sunt critice. Analiza realizată de Crosspoint Real Estate indică faptul că, pentru prima jumătate a anului 2026, piața funcționează în două viteze distincte. Loturile care dispun de urbanism clarificat și PUZ aprobat sunt tranzacționate rapid, în timp ce terenurile achiziționate anterior pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai greu de valorificat.
Cumpărătorii prioritizează acum activele care permit începerea imediată a lucrărilor, manifestând o rezervă semnificativă față de proiectele care depind de aprobări viitoare. În cadrul unor tranzacții, obținerea autorizației de construire a devenit chiar o condiție prealabilă pentru semnarea documentelor finale. Diferența de preț dintre loturile autorizabile și cele cu potențial se accentuează constant, deoarece piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile cu documentație completă.
Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, explică faptul că unitatea de măsură în negociere se schimbă radical. Nu se mai discută doar despre euro pe metru pătrat de teren, ci despre euro pe metru pătrat construibil, acesta fiind singurul indicator relevant pentru o analiză de fezabilitate. În multe situații, terenurile care oferă doar potențial vor fi vândute cu discount sau prin plăți condiționate de obținerea documentației necesare.
Pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, profilul investitorilor se diversifică prin apariția unor profile noi, axate pe energie și infrastructură digitală. Pentru proiectele de stocare a energiei sau pentru centrele de date, accesul la capacitatea electrică poate deveni un criteriu de selecție mai important decât indicatorii urbanistici clasici. Zone precum IMGB, sudul Bucureștiului, Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag interesul datorită infrastructurii și a posibilității de implementare rapidă a proiectelor.
Crosspoint Real Estate a intermediat recent tranzacții de anvergură, inclusiv un teren rezidențial din București evaluat la peste 10 milioane de euro și un teren de retail în Craiova de peste 9 milioane de euro. Compania gestionează, de asemenea, mandate pentru identificarea unei locații pentru un centru de date de 250 MW și pentru vânzarea unui proiect BESS de 500 MW. Această evoluție indică trecerea de la evaluarea prin prisma indicatorilor de urbanism la cea bazată pe megawați.
Transformarea pieței imobiliare din România reflectă o orientare globală către securizarea resurselor critice pentru tranziția energetică și digitală. În contextul în care infrastructura de transport și rețelele electrice devin piloni centrali, valoarea terenurilor nu mai este determinată doar de zona geografică, ci de capacitatea de a susține consumul de energie. Această schimbare de paradigmă obligă investitorii să analizeze proprietățile prin filtre tehnice mult mai riguroase decât în trecut.