Piața rezidențială trece printr-o etapă de transformare profundă, în care simpla construcție și vânzare de apartamente nu mai reprezintă un model de business suficient. Conform declarațiilor lui Ionuț Negoiță, Founder & CEO, HILS Development, miza sectorului se mută către dezvoltarea de comunități integrate. Această schimbare apare pe fondul creșterii costurilor, al modificării reglementărilor și al unei scăderi a accesibilității locuințelor pentru o parte semnificativă a populației.
Costurile de construcție au înregistrat creșteri semnificative, afectând direct prețurile de vânzare ale locuințelor. Manopera a crescut cu aproximativ 20%, sticla cu 50-60%, iar betonul și fierul cu 10-15%, ceea ce duce la o majorare medie a costurilor de construcție de 15-20%. În zona Pallady, de exemplu, prețul pe metru pătrat s-a dublat în ultimul deceniu, crescând de la circa 1.000 de euro la aproximativ 2.000 de euro. Această evoluție este alimentată atât de prețurile materialelor, cât și de noile norme de construcție.
Reglementările legislative impun constrângeri care cresc prețul final al proprietăților. Legea locuinței stabilește suprafețe minime pentru fiecare încăpere, ceea ce face ca dimensiunea impusă pentru un apartament cu două camere să fie de 52 de metri pătrați utili, chiar dacă suma matematică a încăperilor ar putea fi mai mică. De asemenea, obligativitatea de a asigura un anumit număr de locuri de parcare, unde un loc subteran poate costa între 15.000 și 20.000 de euro, adaugă o povară financiară suplimentară cumpărătorilor.
Impactul fiscal este un alt factor determinant în scăderea numărului de tranzacții. Creșterea TVA-ului cu 12 puncte procentuale și inflația generală au redus puterea de cumpărare, iar ponderea celor care își permit o locuință a scăzut la aproximativ 70% față de nivelul de acum câțiva ani. Ionuț Negoiță estimează că anul 2027 va fi un an de reașezare a pieței, sub influența acestui context economic dificil, în care interesul pentru achiziții rămâne prezent, dar prudența cumpărătorilor este mult mai ridicată.
Pentru a răspunde noilor cerințe, dezvoltatorii pun accent pe conceptul de ansamblu rezidențial care include facilități de proximitate. Proiectele moderne sunt concepute să ofere spații verzi, zone de socializare, cafenele, magazine, școli sau clinici, reducând nevoia de deplasare. În HILS Nord, de exemplu, 42% din teren este alocat spațiilor verzi, incluzând piste de biciclete și terenuri de sport. Scopul este crearea unor comunități unde locatarul are acces la serviciile esențiale în cadrul aceleiași zone sau în imediata proximitate.
Evoluția pieței imobiliare este strâns legată de stabilitatea economică și de politicile fiscale ale statului. În perioade de incertitudine, precum criza sanitară sau debutul războiului, piața tinde să se blocheze temporar înainte de a reveni la funcționare normală. Capacitatea de adaptare a dezvoltatorilor la noile norme de sustenabilitate și la schimbările de costuri este esențială pentru menținerea continuității investițiilor pe termen lung în sectorul rezidențial.