Capacitatea de îndatorare pentru un credit ipotecar este determinată de rata lunară pe care venitul net eligibil o permite, nu de prețul locuinței vizate. Ca regulă orientativă, pentru un credit în lei se aplică un grad de îndatorare de 40% din venitul net. Totuși, în cazul achiziției primei locuințe, cadrul BNR permite, în anumite condiții, un plafon cu 5 puncte procentuale mai mare față de acest prag standard.
Pentru un salariu net individual de 4.000 lei, limita orientativă de 40% înseamnă o rată maximă de 1.600 lei pe lună. Într-o simulare realizată pe o perioadă de 25 de ani, cu o dobândă de referință de 8%, această rată susține un credit de aproximativ 205.000 lei. Dacă se ia în calcul un avans minim de 15%, bugetul teoretic pentru achiziție ar putea ajunge în jur de 245.000 lei.
În cazul unui venit de 7.000 lei net, rata maximă teoretică este de 2.800 lei lunar. Aplicând aceleași ipoteze de calcul, suma estimativă a împrumutului este de aproximativ 365.000 lei, ceea ce ar permite un buget de achiziție de circa 425.000 lei, presupunând un avans de 15%. Perioada de rambursare mai lungă poate crește suma finanțată, însă acest lucru crește și costul total al creditului.
Pentru un venit de familie cuprins între 10.000 și 12.000 lei, rata maximă teoretică se situează între 4.000 și 4.800 lei. La o dobândă de 8% pe 25 de ani, rezultă un credit de aproximativ 520.000 până la 620.000 lei. Suma poate fi crescută dacă un coplătitor are un venit acceptat de bancă, însă instituțiile vor analiza și obligațiile acestuia, istoricul de plată și stabilitatea veniturilor.
Este esențial ca suma maximă nu fie confundată cu o sumă confortabilă pentru bugetul familial. Dacă se utilizează integral plafonul de 40%, orice creștere a ratei după perioada de dobândă fixă poate pune presiune pe cheltuielile lunare. O abordare prudentă presupune testarea unui scenariu în care rata crește cu 15-25% după trecerea la dobânda variabilă, asigurând astfel o rezervă de urgență.
Gradul de îndatorare reprezintă raportul dintre totalul obligațiilor lunare de credit și venitul net eligibil al solicitantului. Această măsură este utilizată de bănci pentru a evalua riscul de neplată și pentru a stabili plafonul de creditare. În procesul de analiză, băncile iau în calcul și alte credite active, precum cardurile de credit, overdraft-ul sau leasing-ul, care scad din spațiul disponibil pentru rata ipotecară.