Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către ANAF implică riscuri juridice semnificative pentru potențialii cumpărători. Avocatul Radu Pavel subliniază importanța verificării detaliate a situației imobilului înainte de participarea la aceste proceduri de vânzare. Un apartament executat silit reprezintă un bun sechestrat de instituție pentru recuperarea unei creanțe, proces care începe după comunicarea unei somații de plată cu un termen de 15 zile. Dacă datoria nu este stinsă în acest interval, imobilele pot fi valorificate prin licitație.
Participanții la licitații trebuie să depună documentele necesare și să plătească o taxă de participare de 10% din prețul de pornire. Această sumă este restituită celor care nu câștigă licitația sau este reținută în contul prețului în cazul adjudecatarului. Deși platforma eLicitațiiANAF permite programarea vizionărilor, există riscul ca persoana care locuiește în apartament să nu permită accesul în interior. În astfel de cazuri, cumpărătorii trebuie să se bazeze doar pe fișa cadastrală sau pe schița imobilului publicată de ANAF.
Lipsa unei verificări directe a interiorului poate ascunde defecte grave, stări de degradare sau condiții de igienă necorespunzătoare. Anunțul de licitație poate include fotografii cu exteriorul, prețul de evaluare și mențiuni privind eventualele sarcini, precum ipotecile. Totuși, prezența unor sarcini în anunț nu înseamnă automat că acestea se transferă noului proprietar. Este esențial ca viitorul proprietar să verifice cine ocupă spațiul, deoarece situația juridică a locatarilor variază și poate influența procesul de eliberare a imobilului.
În cazul existenței unui chiriaș, dreptul acestuia poate fi opozabil noului proprietar dacă locația este înregistrată în cartea funciară sau dacă contractul are o dată certă anterioară vânzării. După încetarea dreptului de folosință, chiriașul poate fi notificat să plece prin intermediul unui executor judecătoresc, cu un preaviz de 30 de zile. Totuși, dacă notificarea vine direct de la proprietar, termenul de eliberare este de doar 5 zile. Există și perioade speciale, între 1 decembrie și 1 martie, în care evacuarea poate fi temporar împiedicată.
O analiză profundă a cărții funciare este obligatorie, deoarece aceasta oferă detalii despre situația cadastrală, proprietar și eventuale drepturi care afectează imobilul. Prețul de pornire scade progresiv în cadrul etapelor de vânzare: la a doua licitație scade cu 25%, iar la a treia ajunge la 50% din evaluare. Dacă imobilul nu se vinde, la următoarele licitații prețul rămâne la nivelul de 50%. Există însă o excepție: de la a patra licitație, dacă sunt mai mulți ofertanți, prețul poate fi cel mai mare oferit, dar nu sub 25% din evaluare.
Procesul de achiziție de imobile se încadrează într-un context economic complex, în care indicatorii macroeconomici pot influența puterea de cumpărare. În perioada actuală, datele indică faptul că inflația rămâne la cel mai ridicat nivel din Uniunea Europeană, ceea ce poate influența deciziile de investiții în sectorul imobiliar. Monitorizarea atentă a costurilor și a procedurilor juridice rămâne vitală pentru orice persoană care dorește să utilizeze aceste mecanisme de achiziție pentru locuințe.