Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către ANAF poate reprezenta o oportunitate financiară datorită prețurilor de pornire mai mici decât cele de pe piață, însă implică riscuri semnificative. Participanții trebuie să analizeze cu atenție situația juridică a imobilului și starea fizică a locuinței înainte de a depune o ofertă. Un document esențial pentru această etapă este extrasul de carte funciară, obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care indică drepturile și sarcinile asupra proprietății.
Procedura de executare silită este declanșată atunci când un debitor nu își achită obligațiile la scadență. După o primă etapă de comunicare a unei somații de plată, dacă datoria nu este stinsă, ANAF poate viza bunuri mobile, sume de bani sau proprietăți imobiliare. După identificarea imobilelor ce pot fi valorificate, autoritatea publică anunțurile de vânzare care conțin detaliile licitației. Avocatul Bogdan Pițigoi explică faptul că procedura poate include și poprirea veniturilor debitorului.
Pentru a participa la licitație, persoanele interesate trebuie să achitie o garanție de participare de 10% din prețul de pornire. Plata trebuie efectuată, în general, din fonduri proprii, deoarece accesul la un credit ipotecar este aproape imposibil în aceste condiții. Totuși, ANAF oferă o alternativă prin plata în rate către stat, conform Codului fiscal. Cumpărătorul poate plăti un avans de 50%, restul sumei fiind achitat în maximum 24 de rate lunare.
Prețul unui imobil poate scădea progresiv dacă nu este vândut la primele etape. La a doua licitație, prețul de pornire poate fi redus cu 25%, iar la a treia licitație scăderea poate fi încă de 25%. Totuși, prețul nu poate coborî sub pragul de 50% din valoarea inițială a proprietății. Dacă la ultima etapă se prezintă cel puțin doi participanți, imobilul este adjudecat celui care oferă cel mai mare preț, respectând pragul stabilit.
Un aspect critic este faptul că, în cazul vânzărilor silite, nu se oferă garanție pentru viciile ascunse ale locuinței. Problemele la instalații sau defecțiunile care nu sunt vizibile la momentul achiziției rămân în responsabilitatea cumpărătorului. De asemenea, vizionarea imobilului poate fi limitată, deoarece inspectorii ANAF nu au dreptul să pătrundă cu forța în locuințe pentru a permite vizitele. Există riscul ca apartamentul să fie încă ocupat de debitor sau de chiriași.
În cazul în care noul proprietar nu poate intra în posesia locuinței, trebuie să urmeze o procedură legală de evacuare. Aceasta începe, de regulă, prin notificarea ocupantului printr-un executor judecătoresc, oferindu-i un termen de 15 zile pentru a pleca. Dacă persoana refuză să evacueze, se poate depune o acțiune în instanță pentru a obține o decizie judecătorească. Ulterior, executorul poate solicita intervenția poliției sau a jandarmeriei pentru aplicarea deciziei de evacuare.