Revenirea la cota standard de TVA de 21% pentru majoritatea locuințelor noi, programată începând cu 1 octombrie, riscă să afecteze atât accesibilitatea proprietăților, cât și veniturile dezvoltatorilor rezidențiali. Această schimbare legislativă vine după ce Legea 141/2025 a eliminat cota redusă de 9% aplicată anterior pentru cele mai multe locuințe noi. Noua reglementare impune o povară fiscală mai mare, care va avea un impact direct asupra structurii de costuri în sectorul imobiliar.
Conform unei analize realizate de Swiss Capital, veniturile dezvoltatorilor pot fi afectate semnificativ dacă această taxă suplimentară nu este transferată integral către cumpărători. Pentru a ilustra impactul, analiștii au luat în calcul o locuință cu un buget total de 109.000 de euro. Dacă la o cotă de TVA de 9% dezvoltatorul încasa net 100.000 de euro, la cota de 21% aceeași sumă plătită de client generează venituri nete de doar 90.083 de euro. Aceasta reprezintă o scădere a veniturilor de aproximativ 9,9%.
În practică, diferența de taxă va trebui suportată fie de cumpărător, prin creșterea prețului final al locuinței, fie de dezvoltator, prin reducerea marjelor de profit. În numeroase situații, impactul economic va fi împărțit între cele două părți implicate în tranzacție. Brokerul subliniază că trimestrul al patrulea din 2026 va reprezenta primul test real pentru cererea de locuințe după implementarea noii cote de TVA de 21%.
Contextul legislativ include și reglementări recente legate de un atac cibernetic ce a afectat sistemul de cadastru în timpul verii. Prin Legea 161/2026, a fost stabilit un mecanism de restituire pentru persoanele fizice care au fost forțate să plătească cota de 21% în perioada blocajului de la 1 la 7 august. Aceste persoane pot solicita statului returnarea diferenței de 12% pentru a ajunge la nivelul cotei de 9%.
Piața imobiliară traversează deja o perioadă dificilă, având în vedere că numărul apartamentelor vândute la nivel național a scăzut cu 8,9% în primul semestru, ajungând la 67.876 de unități, conform datelor ANCPI. În același timp, indicele de accesibilitate calculat de Swiss Capital a coborât la cel mai scăzut nivel din 2018. Presiunea este accentuată de faptul că prețurile locuinților noi au crescut cu 10,4% în prima jumătate a anului, depășind ritmul de creștere al costurilor de construcție de 8,5%.
Această evoluție fiscală are loc într-un context de monitorizare atentă a indicatorilor macroeconomici ai țării. În primele nouă luni ale anului 2026, deficitul bugetar a ajuns la 3,82% din PIB. Deși execuția bugetară este un subiect de interes, există avertismente privind posibila creștere a acestui deficit către valori mult mai ridicate în perioada următoare.