Proprietarii de apartamente care au acumulat restanțe la plata întreținerii pot utiliza mecanismul prescripției extinctive pentru a evita plata acestor sume. Această posibilitate apare în situațiile în care asociația de proprietari nu ia măsuri legale necesare pentru recuperarea banilor în termenul prevăzut de legislația în vigoare. Dacă asociația nu acționează la timp, debitorii pot invoca acest mecanism pentru a opri procesul de recuperare a creanțelor.
Regimul juridic al acestor restanțe este reglementat prin Codul civil și prin Legea nr. 287/2009. Conform articolului 2.517 din Codul civil, termenul general de prescripție este de trei ani, deoarece Legea nr. 196/2018, care guvernează asociațiile de proprietari, nu stabilește un termen diferit pentru recuperarea cotelor de întreținere. Calculul acestui termen de trei ani se face separat pentru fiecare obligație lunară, pornind de la data la care datoria respectivă a devenit scadentă.
Este esențial de înțeles că prescripția nu șterge datoria în mod automat din evidențele asociației. Aceasta afectează însă capacitatea asociației de a obține constrângerea debitorului la plată prin intermediul unei instanțe de judecată. Dacă proprietarul invocă prescripția în condițiile legale, asociația pierde dreptul de a solicita recuperarea silită a sumelor respective. Calculul termenului poate fi influențat și de alte acte sau împrejurări care pot întrerupe sau suspenda cursul prescripției.
Asociațiile de proprietari dispun de diverse instrumente juridice pentru a recupera banii de la restanțieri. Una dintre principalele soluții este acționarea în instanță, proces pentru care asociațiile beneficiază de scutire de la plata taxei judiciare de timbru. De asemenea, asociația poate înscrie o ipotecă legală asupra apartamentului proprietarului datornic pentru a garanta sumele restante. Aceste măsuri trebuie însă aplicate cu atenție pentru a nu depăși limitele de timp stabilite de lege.
Obligația de plată a întreținerii include diverse categorii de cheltuieli, precum cele repartizate pe număr de persoane, pe consum individual sau pe cota-parte indiviză. Proprietarii trebuie să contribuie și la fondul de rulment, destinat plăților curente către furnizori, și la fondul de reparații, utilizat pentru modernizarea părților comune. Nici faptul că un locatar nu utilizează anumite servicii, cum ar fi liftul, nu îl scutește automat de plata acestora, cu excepția cazurilor aprobate de adunarea generală.
În cadrul sistemului de gestionare a locuințelor, asociațiile de proprietari au responsabilitatea de a menține echilibrul financiar pentru a putea achita furnizorii de utilități. Această responsabilitate implică monitorizarea constantă a scadențelor pentru apă, energie termică sau salubritate. Dacă asociația nu gestionează eficient colectarea cotelor de întreținere, riscă să intre în dificultăți de plată față de companiile de utilități, ceea ce poate afecta întreaga clădire.