Revenirea la cota de TVA de 21% pentru majoritatea locuințelor noi, proces care a intrat în vigoare de la 1 octombrie, poate genera o scădere a încasărilor nete ale dezvoltatorilor imobiliari de aproximativ 10%. Această proiecție, prezentată într-un raport publicat de Swiss Capital pe 14 octombrie, presupune că bugetele alocate de cumpărători rămân neschimbate în ciuda majorării impozitului. Situația pune sub semnul întrebării echilibrul financiar al tranzacțiilor imobiliare de la începutul acestui nou regim fiscal.
Modificarea legislativă a fost impusă prin Legea 141/2025, care a majorat cota standard de TVA la 21% și a eliminat cota redusă de 9% aplicată majorității locuințelor noi. Înainte de această schimbare, o perioadă de tranziție a fost creată prin Legea 161/2026, care a reintrodus temporar cota de 9% pentru livrările eligibile între 7 august și 30 septembrie. Această măsură de amânare a fost implementată după ce un atac cibernetic asupra sistemului de cadastru, survenit pe 14 iulie, a încetinit finalizarea tranzacțiilor.
Analistul Swiss Capital ilustrează impactul financiar prin modelarea unui exemplu concret de tranzacție. Pentru un buget total de 109.000 de euro, un dezvoltator încasa anterior o sumă netă de 100.000 de euro atunci când se aplica cota de 9%. În condițiile noii cote de 21%, aceeași sumă de la cumpărător îi aduce dezvoltatorului doar 90.083 de euro, ceea ce reprezintă o scădere de 9,9%. Această diferență va afecta fie accesibilitatea locuințelor, fie marjele de profit ale dezvoltatorilor, în funcție de cine va suporta costul suplimentar.
Trimestrul al patrulea din 2026 este considerat de către experți ca fiind prima măsurătoare reală a cererii sub noua cotă de TVA. Datele de piață indică deja semne de încetinire, numărul apartamentelor vândute la nivel național scăzând cu 8,9% în primul semestru, ajungând la 67.876 de unități, conform datelor ANCPI. În paralel, indicele de accesibilitate calculat de broker a ajuns la cel mai scăzut nivel din anul 2018, semnalând dificultățile pe care le întâmpină potențialii proprietari.
Prețurile locuințelor noi au înregistrat o creștere de 10,4% în primul semestru, depășind ritmul de avansare al costurilor de construcție, care au crescut cu 8,5%, conform Eurostat. În acest context, dezvoltatorii se confruntă cu decizia de a menține prețurile de vânzare sau de a prioritiza accelerarea încasărilor. Swiss Capital a inclus monitorizarea evoluției cererii sub noua cotă de TVA în analiza sa dedicată Impact Developer & Contractor, pentru care a emis recomandarea „strong buy”.
Evoluția pieței imobiliare are loc într-un context macroeconomic complex, marcat de presiuni asupra costurilor și a fluctuațiilor de prețuri. În timp ce sectorul construcțiilor se confruntă cu creșteri ale costurilor de producție, indicatorii de consum și de accesibilitate indică o presiune sporită asupra cumpărătorilor finali. Această dinamică este influențată de reglementările fiscale recente și de stabilitatea cererii pe piața locuințelor noi din România.