Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către Agenția Națională de Administrare Fiscală poate reprezenta o oportunitate financiară, însă implică riscuri semnificative. Procedura de executare silită începe atunci când un debitor nu își achită obligațiile fiscale la scadență, primind inițial o somație de plată. Dacă datoria nu este stinsă în termenul de 15 zile, se instituie sechestrul, iar dacă plata nu are loc în următoarele 15 zile, imobilul poate fi valorificat prin licitație.
Participarea la aceste licitații necesită respectarea unor reguli stricte de înscriere și plată. Interesat de un apartament, potențialul cumpărător trebuie să depună documentele necesare și să achitie o garanție de participare, reprezentând 10% din prețul de pornire al licitației. Această sumă este restituită celor care nu câștigă, în timp ce pentru adjudecatar, garanția este reținută în contul prețului de vânzare. Radu Pavel, avocat coordonator al Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază necesitatea unei analize atente a documentelor.
Unul dintre principalele pericole este faptul că imobilul poate fi încă ocupat de fostul proprietar sau de un chiriaș. Vizionarea locuinței prin platforma eLicitațiiANAF nu garantează accesul în interior, deoarece persoana aflată în imobil poate refuza intrarea. În absența vizionării, cumpărătorul trebuie să se bazeze exclusiv pe fișa cadastrală sau pe schița imobilului, riscând să nu descopere eventuale defecte, degradări sau probleme de igienă ale apartamentului.
Verificarea situației juridice este esențială înainte de a depune o ofertă de cumpărare. Este obligatorie analiza cărții funciare, în special a celei de-a treia părți, unde sunt înscrise sarcinile precum ipotecile, sechestrele, uzufructul sau urmărirea silită. De asemenea, trebuie investigate eventualele litigii, precum contestațiile la executare, revendicările de proprietate sau partajele. Cumpărătorii trebuie să verifice și alte aspecte practice, inclusiv starea utilităților, a instalațiilor și eventualele datorii către asociația de proprietari.
Prețul unui apartament poate scădea considerabil pe parcursul etapelor de licitație. Dacă imobilul nu este vândut la prima licitație, prețul de pornire scade cu 25% la a doua etapă, iar la a treia licitație acesta poate ajunge la 50% din valoarea de evaluare inițială. Începând cu a patra licitație, dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare poate fi cel mai mare preț oferit, cu condiția ca acesta să nu fie mai mic de 25% din prețul de evaluare.
În cazul în care locuința este ocupată de un chiriaș, dreptul acestuia poate fi opozabil noului proprietar dacă contractul de închiriere este înregistrat în cartea funciară sau are o dată certă anterioară înstrăinării. Dacă locuința nu este eliberată după termenul de preaviz de 30 de zile, se poate iniția procedura de evacuare. Totuși, între 1 decembrie și 1 martie, evacuarea fostului proprietar poate fi împiedicată temporar, cu excepția cazurilor de ocupare abuzivă.